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在聊房子之前，你得先搞清楚这俩词到底啥意思，不然签合同的时候好办搞晕。 容积率说白了就是楼里的人多，还是人少。它是个数字，代表每 100 平米建筑面积里，实际能住多少建筑面积。好办说，就是“人均占地”的倒数。比如你出门看小区，老家那种大院子，人均占地可能得几亩，那容积率高，里面可能也是几千人住；但现代小区，人均 7 到 8 平米就算个地板，那容积率低，密度大。
这个数越高，楼越密，电梯井和各种管井占的地方越多，大家住得挤；数越低，小区推得越散，密度小，相对舒服。 得房率则略微不同，它是个关于“进得来”的指标。房子有墙体、有柱子、有走廊，这些占地方但住不住人的，叫公摊，不能算面积。得房率就是房子实际得用的面积，除以房子的总建筑面积。你真正能拿来做事（做饭、就寝、就连放个衣柜）的面积，就是这个得房率。
比如一套 100 平米的房子，要是实际使用面积是 92 平米，那得房率就是 92%。
要是得房率忒低，比如低于 80%，那说明公摊忒多了，要么墙体特别厚，要么走廊花坛铺得特别密，房子别看包在砖里，但真正能用的空间极少。 这两个东西时常一起出现，出于大家买房时都盯着这两个数看。
比如你打算买个 90 平米的户型，然后告诉你，这个小区容积率高，密度大；再告诉你这个户型得房率 95%，那意味着你实际能住 84 平米，也就是 90 平米乘以 92%。
这时候你就心里有数了，别看总价没变，但实际居住面积缩水了。
要是容积率低，公摊大，那同样的 90 平米房子，实际用 84 楼，结局就卡在同一个点上了。 举个具体的例子，假设你看中了一套 144 平米的房子，总价 60 万。
要是这个小区容积率挺高，比如 3.2，那每平米建筑面积里只有 0.3125 平米是真正能住的，也就是 144 乘以 0.3125，得出约 45 平米。再假设这个房子的得房率是 85%，那实际得房面积就是 45 乘以 0.85，也就是 38.25 平米。
这样算下来，你 60 万买下来，实际手里握着 38.25 平米的空间。
要是换个小区，容积率只有 1.8，每平米建筑面积里就有 0.5556 平米能住，144 平米就是 80 平米。再加上得房率 88% 的话，实际就是 70 平米。
这一对比，你就明白容积率对居住密度的直接影响，还有得房率如何影响你最终能住在多少平方。 实际上这两个数跟你赶明儿住多少天、吃顿几个饭也没忒大关系。你更多是看中这个数能不能卡在你想住的区间里。
比如你之前住过那种超大户型，认定人均占地少，实际面积大，那你想换到容积率低的区域，就得盯着得房率，怕公摊忒大把面积扁了。
反之，要是你喜爱那种紧凑、大空间的氛围，那就得忍着高容积率带来的拥挤感，要么接纳得房率低一点的事实，毕竟你并不介意把空间挤密点来换面积。 在写标书要么算预算的时候，这两个数也是硬指标。
要是你在测算总费用，高容积率意味着更高的建筑成本，单位面积造价可能更高；低容积率高，可能单位成本低，但后期维护的电梯、楼梯、消防井这些公共设施的维护费用可能会摊销到单价里。而得房率低，直接害得你的总价里包含的公摊面积多，同样的面积总价就贵，主要是出于墙体和公共空间占据了位置。 最终还得提一句，这两个数不是死板的，各地标准不一样。有的地方容积率是按建筑面积算的，有的则是按套内面积算的，还得房率有时候也会受户型设计影响，比如长条形户型得房率可能会比正方形户型稍低，出于中间需求留过道。
故此在看数据时，要结合当地规范，别把数字当真理。买房子前，最好直接去售楼处问清楚这两个数是如何个算法，有没有特殊优惠算进去，这样心里才踏实。
毕竟，房子住得久，住的舒服才是硬道理，这些数字只是辅助判断你是否有必要换地方的筹码。
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