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咱们琢磨这事儿啊，说白了就是盖楼那会儿，开发商在给房子算账。你想想，这楼房里，大量墙是公共hall，走廊也是公用，还有电梯井、楼梯间啥的，这些楼盖起来务必得用，可是产权上归公共，归于社区要么物业管。
那这些“公共用”的面积，在算面积的时候，就得跟自己的格子算一样多，这就叫公摊。公摊比例就是一边如何算的，是 3%，是 5%，还是 8% 这种数字。 这玩意儿最早出现的时候，大量小区都是 8% 就连 10% 起步，认定反正大家住一块儿，得把大家的公共空间都算进个人的房子里面，心里有个底。
后来为了迎合政策，大量地方降到 20% 左右，就连有的开发商为了省成本，直接甩手不管，把公摊比例定为 0%。我目前看到大量房子，公摊就是 0%，这毛病我心里就犯嘀咕，毕竟公共的通道那么宽，光物业就快没地干活了，还是得个公摊，不然大家住个寂寞，公共区域也没法维护。 你能够把公摊想象成装修，你住一间房，得把隔壁的墙、灯、地板、门框这些都算进去。
要是公摊比例高，说明公共空间大，但你的有效生活面积就小，这得算清楚；要是公摊比例低，说明公共空间小，你个人占用的面积就多，但公共区域可能就没那么好看。 举个例子，咱们看个目前的一般/平平刚需盘，假设是一个高层小区，楼总高 38 层，每层大约有 1000 平米。
这楼里，公共局部包含楼梯、电梯井、消防通道，还有阳台里的公摊局部。假设公摊总得占楼面积的 25%。
那咱们算一下，每层的建筑面积除以层高，就是得有多少平方。
要是每层层高算下来是 2.9 米，那建筑面积得除以这个数，看看得占多少。公摊面积占多少，就是看这个比例。
要是公摊比 25%，那每层的公摊面积也得归到个人名下。 还有一个特别现实的例子，就是电梯。楼里装了两部电梯，一部是主力用的，一部是备用用的，这两部电梯井，还有连接它们的走廊，都是公用的。
要是你住 4 层的，可能只用了那一部电梯，另一部电梯井是空的。
可是，在计算公摊的时候，这楼里所有电梯井和走廊都是公用的，故此这局部面积都会被算进你的房子里面。
哪怕你不下，这局部面积也得算。
这就害得大量老楼，别看房子小，但公摊比例挺高，出于那是两副电梯在跑，公共空间特别大。 有时候你会问，公摊到底如何算的？是算层高，还是算建筑面积？实际上各地政策不一样，有的地方是按“建筑面积”里的公摊局部算，有的地方是按“套内面积”里的公摊算。目前大局部地方都采用建筑面积计算方式，就是不管你的房子多大，只要是在这个楼里，公共局部就都得算进你的面积里。 还有一个难题，公摊比例到底包含啥？有些开发商当作公摊就是走廊、楼梯，实际上还包含消防通道、管井、设备用房什么的。
这些地方别看不直接给你用，可是为了楼的整体功能，都得算进去。
比如有些小区，不仅走廊算，连公共卫生间、垃圾房，就连有时候连电梯厅的过道都算，这些加起来就能把公摊比例拉得挺高。 另外，公摊比例也不是固定的，它跟楼高、楼层数量、建筑密度都相关。楼越高，一般公摊会越多，出于公共空间相对就大一点；楼越高，每层的建筑面积可能得除以更多的公共局部，公摊比例也会相应变化。
不过，目前的政策趋势是下降公摊比例，鼓励开发商把公共空间还给业主，像 20% 就连 30% 就连更低的比例都有，目标就是让房子更实用。 自然，也有开发商为了省成本，故意把公摊比例定得挺低，比如 0%。
这种做法别看让业主认定省了钱，但出了难题的时候，公共区域没法维护，保险感也不足。并且要是楼高挺高，公摊比例低，那每层的建筑面积就挺大，万一楼层多了，得盖几层，公共空间占用的比例就会更高。
故此，别看公摊比例低了，但有时候总得算。 最终，这也是为啥目前大量人在买房时，特别关切公摊比例的缘由。
要是你是个刚需者，想要一个面积大一点的房子，公摊比例低是好事；要是你是个改善型要么改善型，有时候反而希望公摊比例高一点，出于这样楼可能盖得低一点，要么公共空间更丰富。
总而言之，公摊比例这事儿，是个挺复杂的数学题，也是个挺现实的生活题。
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